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たくさんの物件を見学して、オンリーワンの住まいが見つかったら、次は「住宅ローン」の申し込みです。

住宅ローンにはいくつかの種類がありますが、どれを選ぶのが一番「お得」なんでしょうか？■金利の種類を知ろう！MaCC/PIXTA(ピクスタ)住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利の2種類があり、さらに固定金利には、一定期間の金利を固定する「固定金利特約型」と、完済まで固定の「全期間固定金利型」の2種類があります。

ここでは全期間固定金利型についてご紹介します。

まずはそれぞれの特徴やメリット・デメリットをみていきましょう。

■「変動金利」ってどんなもの？変動金利のメリット変動金利の大きな魅力は、固定金利より低い金利設定です。

「変動」と聞くといつも金利が変わって返済額が安定しないイメージがありますが、変動金利の仕組みを知ると、実はそうではないことが分かります。

saki/PIXTA(ピクスタ)変動金利の場合、その利率は年2回（4月1日、10月1日）見直されますが、しかし、その都度毎月の返済額が変わるわけではなく、返済額は5年間一定となります。

5年後、年2回ずつ見直された金利がトータルで上昇または下降していれば、それが返済額に反映されます。

そこで大幅に返済額が増えてしまうとその支払いが困難になる場合もありますので、金融機関はどんなに金利が急上昇しても5年後の返済額は、「現在の返済額×125％」を上限にするというルールを設けているのです。

変動金利のデメリットKY/PIXTA(ピクスタ)固定型より安い金利、返済額が5年間一定、125％ルールなど、メリットの多い変動金利ですが、デメリットもあります。

さまざまなルールを設けていても、金利の上昇はやはりリスクです。

たとえば金利の急上昇が続き、5年後の返済額を125％まで上げても、払いきれない利息が発生した場合、それは「未払い利息」となり、元金の残高が減らない・通常の返済が終了しても未払いの利息ローンが続く・ローン期間終了後に未払い分を一括返済しなければならない、などの可能性もあるのです。

■全期間固定金利型の代表「フラット35」TOSHI/PIXTA(ピクスタ)全期間固定金利型住宅ローンの代表といえば、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している「フラット35」ですが、このローンにもメリット・デメリットがあります。

フラット35のメリットフラット35の最大のメリットは全期間固定金利で返済プランが安定することに加え、融資利率が「低利」であることです。

また、保証人が不要で保証料や繰り上げ返済手数料が無料なのも大きな魅力です。

フラット35のデメリットさわだゆたか/PIXTA(ピクスタ)変動金利の基準金利は現在2.475％ですが、多くの金融機関では基準金利から－1.7％や－1.85％の金利を優遇し、実際の貸し出し金利は0.7％前後で推移しているのが現状です。

フラット35の金利は2018年7月現在、返済期間15年～20年が1.290％、返済期間21年～35年が1.340％（融資割合90％以下、いずれも最頻金利）と、変動金利の倍近くで推移していて、この傾向が続くようなら最終支払総額は変動金利の方がかなり少なくなる可能性があります。

makaron*/PIXTA(ピクスタ)また、多くの金融機関ではフラット35の融資にあたり融資手数料を徴収しており、それを融資金額の2％前後に設定している金融機関もあったりします。

保証料無料のメリットをうたっているフラット35ですが、融資手数料がかかることでその分が相殺されてしまっているのです。

■結局、お得な住宅ローンはどれ？日本銀行の公表データによると、変動金利の基準となる短期プライムレート（企業向け最優遇貸出金利）は1.475で、2009年1月から変わっていません。

さらにさかのぼって1995年までの短期プライムレートを見ても最高で1.875（2007年3月～2008年11月）となっていますのでその変動幅は大きくありません。

変動金利型住宅ローンの基準金利は短期プライムレートに連動しており、その短期プライムレートが約22年という長い期間あまり変動していないことを考えれば、融資実行金利が0.7％前後という超低水準で推移している変動金利型住宅ローンが「今なら」お得といえるかもしれません。

しかし、この短期プライムレート、1990年にはなんと「8.25」まで上昇したこともありますので、変動金利を選ぶリスクがゼロではないことも覚えておきましょう。

Naoaki/PIXTA(ピクスタ)金利上昇のリスクを「最重要視」するなら全期間固定金利型住宅ローン以外に選択肢はありません。

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